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上海申請住房公積金個人購房貸款的具體條件是什么?
［編者按］ 職工申請住房公積金貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。如果由于單位未按時繳存住房公積金造成申請貸款的職工不符合上述規(guī)定的條件，職工就不能獲得住房公積金貸款。但我們也考慮到，單位欠繳職工住房公積金有各種各樣原因，絕大多數(shù)職工是無辜的。
1)具有城鎮(zhèn)常住戶口;
(2)申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月;
(3)購房首期付款的金額不低于規(guī)定比例(現(xiàn)為20%);
(4)申請人有償還貸款的能力;
(5)沒有公積金個貸債務及其他尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務。
單位未按時繳存公積金，職工可否申請公積金個人購房貸款?
職工申請住房公積金貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。如果由于單位未按時繳存住房公積金造成申請貸款的職工不符合上述規(guī)定的條件，職工就不能獲得住房公積金貸款。但我們也考慮到，單位欠繳職工住房公積金有各種各樣原因，絕大多數(shù)職工是無辜的。為了維護職工的合法權益，促進職工住房消費，對單位未按時繳存住房公積金、欠繳職工住房公積金，導致該單位職工無法獲得住房公積金貸款的，采取了兩種彌補的措施：
(1)只要單位補繳全體職工欠繳的住房公積金金額，可視同該單位職工已連續(xù)繳存住房公積金。
(2)如果單位無力補繳全體職工欠繳的住房公積金金額，可以就申請貸款的職工進行個案處理。即，根據上海市公積金管理中心制定的《關于加強住房公積金欠繳和貸款逾期管理的若干規(guī)定》([1998]第69號)，只要欠繳住房公積金的單位為該職工個人補繳欠繳期間應繳存的住房公積金本息，并提供與貸款額度相等的保證金，同時制定出單位住房公積金補繳計劃，該職工就可以辦理住房公積金購房貸款。
哪些屬于尚未還清數(shù)額較大、會影響公積金貸款償還能力的債務?
根據《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》的規(guī)定，所謂尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金個人購房貸款償還能力的債務，是指已進入訴訟或仲裁程序或其他法律程序的債務，或者雖未進入上述程序但已有明確的證據表明進入訴訟或仲裁程序或其他法律程序為不可避免的債務。這些所謂"不可避免"的情形主要包括以下5個方面：
(1)債務人有違約的事實。
(2)債務人已明確表示或者以自己的行為表明不履行債務，有促成債權人提起訴訟或仲裁或其他法律程序的可能性。
(3)債務人投資失敗或者有其他法律糾紛影響到該債務的履行能力而造成違約的可能性。
(4)債務人經濟狀況發(fā)生重大變化，失去穩(wěn)定的經濟收入來源致使違約的可能性增加。
(5)其他能證明債務人違約可能性的事實。
在滬履行公積金繳存義務的職工在外地購房能否申請公積金貸款?
在上海履行住房公積金繳存義務而在上海以外城市購買住房的，不能申請住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款實行以所購住房予以抵押，擔保住房公積金債權實現(xiàn)的制度。由于抵押物在外地，對抵押物的監(jiān)管難以實現(xiàn)，貸款風險相對較大。所以，職工在外地購買住房不能申請住房公積金貸款。
住房公積金個人購房貸款的本息怎樣償還?
除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人公積金賬戶儲存余額用于歸還貸款。在提取本人公積金賬戶儲存余額不足時，可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。
需要提取公積金賬戶儲存余額的借款人，應向受托銀行提出申請，經審核同意后簽訂"提取住房公積金償還個人住房貸款授權書"，并由受托銀行以轉賬方式代為辦理提取手續(xù)。提取公積金賬戶儲存余額的申請審批手續(xù)，在正常還款以后辦理。
借款人可否提前償還住房公積金貸款?
借款人可提前歸還部分或全部公積金個貸本息，目前不必支付違約金。部分或全部提前還款的，按日計息，以放款日為計息起點。
(1)部分提前還款：受托銀行應在借款人履行原貸款合同一年以后，方可接受其部分提前還款的申請，與之以書面形式變更借款合同，并與借款人、擔保機構簽訂補充條款，并將有關情況書面告知市中心。借款人提前歸還的金額不得少于原貸款合同約定的6個月的還款額;受托銀行應與借款人商定部分提前還款后剩余貸款余額的還款期限，此還款期限應短于原貸款合同約定期限的剩余期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定;部分提前還款后的剩余貸款本金余額仍采取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應重新為借款人計算每月還款額。
(2)全部提前結清：借款人申請?zhí)崆皻w還全部貸款的，不受時間限制。借款人應支付貸款本金余額，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。
申請補充住房公積金貸款怎么簽合同?
申請補充住房公積金貸款的，不單獨簽訂補充住房公積金貸款合同，在住房公積金貸款合同中增加補充住房公積金貸款金額，補充住房公積金貸款的貸款期限、貸款利率、還款方式、保證責任等，均與住房公積金貸款一致。
剛剛用組合貸款買了房，可否再調整貸款方案用上新政策?
已經取得了住房公積金貸款的貸款方案是不能調整的。
住房公積金個人購房貸款額度是如何確定的?
為貫徹2009年12月14日國務院常務會議精神，根據上海市委、市政府有關繼續(xù)支持本市居民自住和改善型住房消費，抑制房價過快上漲勢頭的要求，上海市公積金管理中心對住房公積金個人購房貸款政策進行相應調整，并經上海市住房公積金管理委員會第二十四次會議審議通過?，F(xiàn)就2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策通知如下：
一、對首次購買普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額仍為60萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額仍為80萬元;只有一個人貸款的家庭，最高貸款限額仍為30萬元;若有補充住房公積金的，最高貸款限額仍為40萬元。
二、對人均住房面積低于本市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元;只有一個人貸款的家庭，最高貸款限額為20萬元;若有補充住房公積金的，最高貸款限額為30萬元。對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。
三、首次購買普通自住房和人均住房面積低于本市平均水平購買第二套普通自住住房的，住房公積金貸款最低首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行不低于所購房屋總價款的20%。
四、上述一、二、三項政策的執(zhí)行期限自2010年1月1日至2010年12月31日止。
商業(yè)貸款和公積金貸款到底有多大差別?
住房公積金個人貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的用于購買自住住房的住房保障型貸款，是一種不以盈利為目的的政策性貸款，因此利率相比商業(yè)貸款更低，對貸款申請者的門檻要求更低。而商業(yè)貸款是以贏利為目的，由商業(yè)銀行審核發(fā)放，相對公積金貸款而言，它的利率要高許多。
買一手房和二手房辦理貸款有什么區(qū)別?
房屋性質主要有：一手期房、一手現(xiàn)房、二手房。
(1)一手期房辦理所需時間及流程：一手期房純公積金貸款需要約20個工作日的辦理時間，其中審核需要約7個工作日，交易中心辦理過戶抵押手續(xù)回傳收件收據需要約3個工作日，取得收件收據至銀行放款需要約3到5個工作日。(資料的交接需要約5個工作日。)
另：一手期房組合和純商業(yè)貸款需要約20個工作日的辦理時間，其中審核需要約7個工作日，交易中心辦理過戶抵押手續(xù)辦理預告他證需要約7個工作日，銀行憑預告他證放款需要約3到5個工作日。
(2)一手現(xiàn)房和二手房辦理所需時間及流程：一手現(xiàn)房和二手房純公積金貸款需要約20個工作日的辦理時間，其中審核(評估)需要約7個工作日，交易中心辦理過戶抵押手續(xù)回傳。
公積金貸款如何辦理部分提前還款?
正常還款一年后，若想部分提前還款，攜帶主貸人身份證、最近一期對賬單、還款賬戶(并存入現(xiàn)金)、原借款合同等前去原貸款銀行申請辦理，根據各貸款銀行要求不同，客戶可以按照銀行郵寄的對賬單上的聯(lián)系電話和地址，電話或者書面提出預約申請，直接辦理或按照預約時間辦理部分提前還款手續(xù)。
公積金貸款一次性提前結清后需要辦理哪些手續(xù)?
(1)公積金貸款提前結清后，銀行出具貸款結清憑證，攜帶主貸人身份證、原擔保借款合同、擔保費發(fā)票等材料前去上海住房置業(yè)擔保公司(鎮(zhèn)寧路18號)辦理撤銷抵押及退保手續(xù)。
(2)組合貸款結清以后，持借款人有效的身份證件，可前往貸款銀行打印結清憑證，申請撤銷抵押等手續(xù)，公積金貸款部分則到擔保公司辦理退保。
同一套房屋，未婚的兩個人可以分開貸公積金貸款和商業(yè)貸款嗎?組合貸款的主貸人必須為同一人嗎?
不可以。根據人民銀行的規(guī)定，組合貸款中商業(yè)貸款和公積金貸款的借款人必須為同一人。
如何申請補充住房公積金貸款?額度如何確定?
履行補充住房公積金繳存義務的職工在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時，可以申請補充住房公積金貸款，但應當提供擔保。
自2008年11月1日至2009年12月31日止，本市實施以下個人住房公積金貸款政策。
1、對第一次購買自住住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為60萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。
具體調整方法為：首先分別計算每一個符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個人的基本公積金可貸款額度不超過30萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元;然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計不超過60萬元，補充公積金可貸款額度累加，合計不超過20萬元。每戶家庭購房總貸款額度不超過80萬元。
2、只有一個人參與貸款的家庭：仍按現(xiàn)有計算規(guī)則，基本公積金可貸款額度不超過30萬元，若有補充住房公積金的，補充公積金可貸款額度不超過10萬元?？傆嫴怀^40萬元。
3、其他已有明確規(guī)定的貸款政策和條件不變，繼續(xù)執(zhí)行。
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