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房價的合理價位是多少
［編者按］ 剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議指出：“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農民工住房困難。要堅持房地產調控政策不動搖
我們大家都知道，房價漲幅過快，對國家對社會對個人都是有害的，一旦房價失去控制，就會如脫韁野馬，越漲越瘋，一發(fā)而不可收拾。房價瘋漲，其實對誰都沒有好處。誰都知道盛極必衰的道理，可房價一旦如脫韁的野馬高速跑起來，就很難拖住它奔向深淵的步伐。但是，如果硬生生地讓房價大幅回落，代價會非常大，也基本不可能。所以，我認為當前任何現(xiàn)實的政策都只能希冀穩(wěn)住房價，促進房地產市場健康發(fā)展。
剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議指出：“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農民工住房困難。要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。”還記得溫總理2010年12月26日在中央人民廣播電臺中國之聲直播間曾說過的話：“我相信，經(jīng)過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心。”我們自然會想到政府調控房地產市場的決心與信心，也應該想到調控的目的是使房價回歸到合理價位，促進房地產市場健康穩(wěn)定有序發(fā)展。
在我國房地產市場里，什么叫健康？什么叫穩(wěn)定？什么叫有序？什么叫發(fā)展？防止房價暴漲暴跌、實現(xiàn)房價穩(wěn)定，是房地產市場可持續(xù)發(fā)展的根本所在，也是政府在實施住房市場宏觀調控時所應追求的惟一目標。宏觀調控政策應該圍繞這個中心點展開。
那么，房價的“合理價位”是多少呢？
有人一定會說：國際上判定房價是否合理有兩個指標。一為房價收入比，它是指住房價格與城市居民家庭收入之比，反映居民家庭對住房的支付能力和負擔程度。通常認為，房價收入比在3—6之間為合理區(qū)間，而我國一些大城市房價收入比超過10。二為房價租金比，指每平方米月租金與每平方米房價的比值，是衡量房地產泡沫的重要指標之一。通常認為，比值低于1：300就意味著房地產泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。而我國一些大城市房價租金比低至1：500以下，遠超出通常認可的合理范圍。
誠然，房價收入比與房價租金比確實有衡量房價是否合理的作用，但由于數(shù)據(jù)采集和計算方法等差異，不同研究機構研究出來的結果是千差萬別，難以進行國際比較，這導致僅從定量的角度很難判定房價是否合理，或者說房價是否合理，存在著很大的自由解釋空間。以房價收入比為例，定義雖然很簡單，但如何計算涉及到很多問題。比如，計算住房價格時要確定以何種類型的住宅作為標的物，是別墅還是兩居室、三居室或是四居室？是新房還是二手房？而且，在計算時是用容易受異常數(shù)據(jù)影響但我們慣常使用的平均值，還是用相對精確但統(tǒng)計成本較高的中位值?對于居民年收入的計算也是如此，是用個人收入還是用家庭收入？是工資收入還是全部收入？是本地居民收入還是要考慮到居住外地但卻在本地購房的人的收入？因此，以個別機構研究出來的“一些大城市房價收入比超過10”來與國際上的“3—6之間為合理區(qū)間”相比較，其意義顯然并不大。
那么，我們又如何在這里談什么立刻讓房價回歸到“合理價位”呢？因為像住房這樣帶有資產性質的商品，我們幾乎永遠無法替它們找到一個所謂的“合理價位”，再加上在中國這樣快速變革的經(jīng)濟環(huán)境形勢下，所謂符合基本面的房價水平更是無從可考。房價沒有泡沫怎樣？沒有泡沫也不能代表普通老百姓能買得起房或住得到房，不能代表房地產政策就是成功的。更不可能達到有人提出的讓“80%的民眾都能進入房地產市場”并“要80%以上的人買得起商品住房”。房價就算有泡沫又怎樣？即使存在泡沫，也不一定代表馬上就要去擠破它，完全可以實現(xiàn)“軟著陸”。具體來說，就是讓房價在現(xiàn)有高位盤整，采取“結構性減稅”的措施，在考慮減稅和增加財政支出的平衡時，維持就業(yè)、保證低收入群體的收入增長速度高于經(jīng)濟增長速度，讓國民收入逐步趕上來，達到合理的房價收入對稱水平。關鍵是要看到，房價如果大跌，對誰都沒有好處，對誰都是災難，沒有誰可以從這場災難中幸免。
所以，我們無法確定現(xiàn)階段什么價位才是房價的“合理價位”，無法讓已經(jīng)走過了二十多年歷程的房地產業(yè)重新從零開始，更無法再抹掉過去“摸著石頭過河”發(fā)展時所產生的種種錯誤。所以，不管是以前政策失誤也好，市場本身發(fā)展規(guī)律也好，經(jīng)濟大環(huán)境不可抗力也好，既然房價已經(jīng)是現(xiàn)在這個水平了，最重要的是現(xiàn)在不能再犯錯誤。短期內做到不再讓房價大起大落，逐步穩(wěn)定；長期下去房價才有可能回歸到與國民經(jīng)濟發(fā)展階段、國民收入水平相適應的合理水平。房地產市場才能健康穩(wěn)定有序發(fā)展。
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